2015年12月1日，“2015中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇”在北京柏悅酒店隆重召開(kāi)，同時(shí)拉開(kāi)了“2015投資界年會(huì)周”大幕，房地產(chǎn)基金行業(yè)的實(shí)力派投資機(jī)構(gòu)及大佬悉數(shù)出席，共探新常態(tài)下地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型之變！清科集團(tuán)董事總經(jīng)理符星華分享了房地產(chǎn)基金行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)其展望。以下為其精彩觀點(diǎn)整理。
眾創(chuàng)空間+孵化基金 地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新契機(jī)
今年的地產(chǎn)行業(yè)可謂一波三折。5月份的時(shí)候，因?yàn)楣墒谢馃?，地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出大量減持現(xiàn)象，熱錢(qián)開(kāi)始流入股市；6月，上市公司不允許減持，地產(chǎn)等實(shí)體行業(yè)的現(xiàn)金流開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題；7-8月股市下跌，地產(chǎn)行業(yè)的融資也受到影響，整個(gè)行業(yè)的資金鏈都出現(xiàn)問(wèn)題。
然而，隨著國(guó)家推動(dòng)“雙創(chuàng)”，地產(chǎn)行業(yè)也得到一些利好消息：眾創(chuàng)空間+孵化基金成為地產(chǎn)行業(yè)新的機(jī)會(huì)。很多地方政府開(kāi)始鼓勵(lì)地產(chǎn)商將地產(chǎn)項(xiàng)目改造為眾創(chuàng)空間。比如：在海南?？诘膹?fù)興城，在?？谑兄行暮＿呉黄纳虡I(yè)高爾夫球場(chǎng)，現(xiàn)在全面改稱(chēng)了眾創(chuàng)空間，包括目前騰訊、阿里巴巴，包括新浪都已經(jīng)簽約入住。另外，像廈門(mén)的湖里區(qū)，江蘇的南通，還有寧波、成都，當(dāng)?shù)卦S多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)改建為了眾創(chuàng)空間。
除了眾創(chuàng)空間外，地方型的孵化母基金也成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的新機(jī)會(huì)。以我們清科為例，去年我們開(kāi)始與地方政府合作，利用清科的優(yōu)勢(shì)幫助地方正引入20-50億的基金，與當(dāng)?shù)胤趸?xiàng)目結(jié)合，既解決了GDP增長(zhǎng)、就業(yè)等機(jī)會(huì)，也解決了未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。
2015年整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)比較低迷，但是也出來(lái)了一些非常利好的政策，可能對(duì)大家最利好的政策，就是二套房貸的下降，以及政府允許大家生二胎。但是我們看到房企的資金來(lái)源，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的貸款，還是外資，還是自籌資金和其他的資金的來(lái)源，都是有一個(gè)大幅度的下降，比過(guò)去2013、2014年至少下降了20、30%以上。
正如今天我們?cè)谧稣麄€(gè)房地產(chǎn)基金排名的時(shí)候，也有這樣的插曲，我們的分析師會(huì)去上門(mén)走訪，然后非常多的房地產(chǎn)基金告訴我們說(shuō)，今天我們不做房地產(chǎn)基金了，我們?cè)俑淖鲂氯辶耍蛘吒淖鎏焓雇顿Y的。
共享經(jīng)濟(jì)改變地產(chǎn)格局
今年的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著幾個(gè)非常鮮明的挑戰(zhàn)，包括過(guò)去高增長(zhǎng)的紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，房地產(chǎn)在尋求轉(zhuǎn)型，我跟非常多的房企在溝通的時(shí)候，大家的管理非常粗放，追求規(guī)模化，今年大家會(huì)想說(shuō)我要怎么去精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)，要怎么樣去追求利潤(rùn)，有什么東西應(yīng)該去放棄，而不是去固守。
房企現(xiàn)在在轉(zhuǎn)型，特點(diǎn)是完全不一樣的，有走向多元化分散風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，也有說(shuō)改變商業(yè)模式，以租代售，增加現(xiàn)金流的商業(yè)模式，還有地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，去存量，這一方面大家也做了非常多的工作。
那么房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向究竟在哪里呢？我認(rèn)為是房地產(chǎn)+的機(jī)會(huì)。通過(guò)股權(quán)投資，或者跟產(chǎn)業(yè)上下游的合作，我們看到了房地產(chǎn)+教育，房地產(chǎn)+建筑節(jié)能，房地產(chǎn)+智能制造等等房地產(chǎn)行業(yè)的跨界機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)受到了資本的追捧，我們看到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今天的市值是2100億港幣。創(chuàng)業(yè)不到兩年的Uweek32億人民幣，airbnb市值超過(guò)了200億美元，小豬短租也超過(guò)了30億元。我們也看到了園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，現(xiàn)在開(kāi)始做一些2B共享經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，我們看到了最近快速成長(zhǎng)的一些在2B共享的一些項(xiàng)目，有可能在明年的估值，就會(huì)超過(guò)40億的估值，共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在改變?cè)瓉?lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
行業(yè)整合日益增多
在過(guò)去一年，我們看到行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)機(jī)會(huì)的增多。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，細(xì)分領(lǐng)域的需求是在快速的增加，包括旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療地產(chǎn)等等。2015年前三季度，中國(guó)的房地產(chǎn)基金募資完成了86只房地產(chǎn)基金，募資了64億美金。相比2013年和2014年的高峰，下降了40%以上。
今年的房地產(chǎn)基金的投資情況，前三季度是投資完成了64筆，投資完成了48億美金的體量。對(duì)比過(guò)去兩年下降很多，但對(duì)比過(guò)去十年來(lái)看，總體表現(xiàn)還不錯(cuò)。此外，2015年整個(gè)房地產(chǎn)基金股權(quán)轉(zhuǎn)讓和清算，是2015年房地產(chǎn)基金主要的退出渠道。在回報(bào)率上，截至2015年11個(gè)月份，房地產(chǎn)基金的平均回報(bào)是1.2倍，IRR的大概回報(bào)率在18-20%區(qū)間。
總體而言，房地產(chǎn)基金行業(yè)還是面臨著很多機(jī)會(huì)：比如養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，REITs的產(chǎn)品，共享經(jīng)濟(jì)，二胎概念等等。雖然行業(yè)感受到了一點(diǎn)點(diǎn)寒冬，但在未來(lái)我投資主體機(jī)會(huì)還是非常豐富。
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