【導(dǎo)讀】中國的房地產(chǎn)是政策市場，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強為什么屢次預(yù)測都對了，而經(jīng)濟學家預(yù)測都錯了的原因。

一、去年與今年的刺激，可以與溫家寶四萬億相比

大家都知道，中國房地產(chǎn)首先是一個貨幣現(xiàn)象，當年的四萬億出來，加上各地使用的的杠桿，總量達到幾十萬億，這么多錢往哪兒流?

答案是房地產(chǎn)接盤，結(jié)果是房地產(chǎn)價格大漲，象恒大這樣面臨倒閉的企業(yè)起死回生。

（本文作者姜汝祥博士：萬科千億戰(zhàn)略總顧問、世聯(lián)獨立董事、中國城鎮(zhèn)化聯(lián)盟主席、錫恩咨詢董事長）

那么今年的情況如何呢？我們看看深圳的數(shù)據(jù)吧，深圳歷史上除了出臺“4萬億”的2009年，房貸增量從沒超過500億，但是

2014年：深圳房貸增量452億元，余額5299億元。

2015年：深圳房貸增量2151億元，余額7420億元。

也就是說，2015年的房貸增量幾乎是上一年的5倍，比“4萬億”背景下的2009年還高出1倍多！

結(jié)果深圳的房價就達到了天價，進入所謂的十萬元時代，導(dǎo)致政府出臺限價。

二，大漲導(dǎo)致的是中央決策層意見的分化，哪種意見占上風？

大家可能注意到，五月份《人民日報》刊登了權(quán)威人士的文章，嚴厲批評目前強刺激的宏觀經(jīng)濟政策，要求不要為了短期經(jīng)濟刺激犧牲中國經(jīng)濟的活力。

中央高層通過報紙公開指責強刺激的經(jīng)濟政策，為此出了單行本，這是少見的現(xiàn)象，作為市場的反映，股市立即下滑，因為大家知道，這是要剎車的節(jié)奏。

大家可以注意另一個現(xiàn)象，那就是目前警察各地到處抓P2P，也就是所謂的互聯(lián)網(wǎng)金融，為什么要抓他們，看看下圖就知道了，我們的非金融機構(gòu)債務(wù)比全球幾乎第一了，怎么可能不抓人？

那房地產(chǎn)情況可能比金融體系更可怕，因為這些債務(wù)最后都是銀行的,所以，中央高層出面否定強刺激，只能說明，上層比我們清楚，這樣玩下去，大家都玩完了。 

三，最后瘋狂，最后機會：抓緊出貨，抓緊轉(zhuǎn)型才是出路 

我的結(jié)論是：

第一，房地產(chǎn)很快將迎來再次收縮。

第二，目前的瘋狂是最后一次了，大家抓緊時間出貨，抓緊轉(zhuǎn)型。

兩會上住建部長陳政高說當前房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正，去年銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4%，這種態(tài)勢1、2月份繼續(xù)保持，這就充分說明了政府的態(tài)度：房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)好了，就會帶動投資與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟就有可能保持增速，就可以帶動就業(yè)，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”是對的，但太慢了，“只有房地產(chǎn)才能救中國”的邏輯是政府最喜歡的邏輯。

有人說，姜博士，不對呀，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售火爆，只有一二線城市，可三四線仍然庫存嚴重呀。這你就不懂房地產(chǎn)了，在中國，房地產(chǎn)是兩個現(xiàn)象的統(tǒng)一，一個是貨幣現(xiàn)象，另一個是從眾心理。現(xiàn)在貨幣已經(jīng)放水了，一二線銷售大漲，這樣的心理一定會傳遞到三四線。

更重要的是，杠桿一樣會在三四線發(fā)揮作用，買房又是中國最喜歡的財富保值手段，股市又這么差，手里有點錢，眼看貨幣要貶值，怎么辦？買房仍然是最可靠的投資保值手段，三四線城市也一樣會有一輪房地產(chǎn)銷售熱潮，所以，請房地產(chǎn)公司的老板注意了，這是極好出逃的機會，也可能是最后一次機會了。

以上分析，是兩會傳遞的第一個政策信號，中國的房地產(chǎn)是政策市場，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強為什么屢次預(yù)測都對了，而經(jīng)濟學家預(yù)測都錯了的原因。

那大家也許會問，如何轉(zhuǎn)型？我這些年研究房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，提出了四化邏輯：資產(chǎn)證券化，開發(fā)城鎮(zhèn)化，利潤服務(wù)化，營銷電商化。

資產(chǎn)證券化：房地產(chǎn)老板看似有錢，其實最窮的就是房地產(chǎn)老板，因為你們的資產(chǎn)都沉淀在房地產(chǎn)存量資產(chǎn)中了，帳面上有錢，但實際上沒現(xiàn)金，結(jié)果等于無錢，出路是通過證券資本市場，把資產(chǎn)證券化。

開發(fā)城鎮(zhèn)化：城鎮(zhèn)化是國際趨勢，誰也阻礙不了，土地仍然是中國最值錢的資產(chǎn)，只是城鎮(zhèn)化的開發(fā)模式需要通過金融模式設(shè)計來走，不然無法解決短期投入問題。

利潤服務(wù)化：房地產(chǎn)公司的利潤是開發(fā)的項目利潤，未來房地產(chǎn)主要利潤應(yīng)當來自于服務(wù)，特別是很多公共服務(wù)，比如物業(yè)，小區(qū)商業(yè)，業(yè)主服務(wù)，這些領(lǐng)域看看國外就知道其價值了

營銷電商化：今天的消費者在網(wǎng)上，不懂互聯(lián)網(wǎng)營銷的房地產(chǎn)公司，我建議就別賣房了，因為你的用戶營銷成本太高了